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胡正东律师,男,35岁,广东泰旭律师事务所专职律师(律师执业证号:14419200911243768),中华全国律师协会会员,东莞市律师协会会员,东莞律师QQ咨询网创建人及首席律师,现担任多家企业的法律顾问。中山大学法律本科、西北师范大学汉语言文学本科毕业。1999年通过全国律师资格统一考试,获司法部颁发的《中华人民共和国律师资格证书》。本律师精于实务,长于诉讼,业务范围广泛,尤其在劳动争议、合同纠纷、知识产权、房地产、婚姻家庭、刑事辩护、遗产继承、公司法务等法律服务领域有丰富的办案技巧和经验,相信定能为您完满解决生活工作中所遇到的法律难题!

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房产建筑

房屋自行过户时应注意哪些事项?
浏览次数:81次 发布日期:2019-03-05
 
一、房屋自行过户时应注意哪些事项?
  (一)、确认产权的可靠度
  1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
  2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
  3.一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。
  (二)、考察原单位是否允许转卖
  1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
  2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;
  3.一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  (三)、查看是否有私搭私建部分
  1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼
  2.是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
  3.阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题
  (四)、确认房屋的准确面积
  1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
  2.产权证上一般标明的是建筑面积;
  3.最的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。
  (五)、观察房屋的内部结构
  1.户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
  2.管线是否太多或者走线不合理;
  3.天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题
  (六)、考核房屋的市政配套
  1.打开水龙头观察水的质量、水压;
  2.打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;
  3.确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;
  4.观察户内、外电线是否有老化的现象;
  5.电话线的接通情况,是普通电话线还是isdn电话线;
  6.煤气的接通情况,是否已经换用天然气;
  7.小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;
  8.冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够
房屋自行过户时应注意哪些事项?
  (七)、了解的状况
  1.原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;
  2.了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修
  (八)、查验物业管理的水平
  1.水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户
  2.观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局
  3.小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;
  4.小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。
  (九)、了解以后居住的费用
  1.水、电、煤、暖的价格;
  2.物业管理费的收取标准;
  3.车位的费用。
  (十)、追溯旧房的历史
  1.哪一年盖的,还有多长时间的使用期限;
  2.哪些人住过,什么背景,是何种用途;
  3.是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;
  4.是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。
  (十一)、了解邻居的组合
  1.好邻居会让你生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
  2.拜访上、下、左、右邻居,了解他们在此居住是否顺心;
  3.与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。
  (十二)、算计一下房价
  1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
  2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
  3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价
  (十三)、二手房按揭的条件
  1.年满18岁,有城镇户口,本地、外地均可;
  2.能提供稳定的收入支付本息的证明;
  3.愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其它符合条件的抵押;
  4.所购房屋产权所属真实可靠;
  5.支付有关手续费。
  (十四)、请律师
  1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠;
  2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
  (十五)、找代理行
  1.代理公司的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证;
  2.在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?
  (十六)、考察代理公司是否可靠
  1.有效的当地工商局颁发的营业执照,当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;
  2.资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。
  (十七)、及时了解政策、程序、费用上的变化
  1.要注意报纸的新消息;
  2.向律师及中介代理公司咨询;
  3.最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。
  (十八)、产权是否完整
  1.确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在十分完善的香港,也会出现这样的纠纷;
  2.只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
  (十九)、小心房款和产权的交接
  1.不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;
  2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。
  (二十)、保证产权顺利过户
  1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;
  2. 从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。
  二、买房过户需要什么手续
  第一步,买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。
  第二步,签订二手房买卖合同。
  第三步,找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。
  第四步,贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中最耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。
  第五步,按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。
  第六步,将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口,拿受理单。
  第七步,凭受理单到农税中心缴纳相关税费,拿契税完税证。
  第八步,凭完税契证到土管部门办理国土证。
  第九步,凭完税契证到房管部门办理房产证。
  如果是全额支付房款,则可以省略第三和第四步手续。走完这些步骤,房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。
 
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